Môže mať sused okná rovno do môjho dvora? Čo sa s tým dá robiť?

Nechcete, aby sused cez okná videl do vášho dvora, na terasu alebo do záhrady? Môžete vôbec ovplyvniť alebo zabrániť susedom v umiestnení okien na ich stavbe tak, aby zvedavými pohľadmi nenarušovali váš pocit súkromia? Prinášame zhrnutie najdôležitejších informácií na jednom mieste.

Okná sú vždy neoddeliteľnou súčasťou stavby. Či ide o stavbu dokončenú, vo výstavbe alebo zatiaľ len plánovanú.

Pokiaľ sú pre vás okná suseda z akéhokoľvek dôvodu neprijateľné, snažte sa so susedom dohodnúť. Skrátka skúste nájsť spoločné riešenie, pretože vzájomná dohoda je zárukou udržania dobrých vzťahov aj do budúcnosti.

Ak ste vzájomnú dohodu nedosiahli, musíte hľadať oporu v zákone.

V zásade budete riešiť jednu z troch situácií:

• sused plánuje alebo začal novú stavbu s novými oknami,
• sused plánuje zmenu na existujúcej stavbe (nové okná na mieste fasády, kde žiadne neboli, výmenu alebo zväčšenie existujúcich okien),
• prekáža vám, že sused už má okná na existujúcej dokončenej stavbe.

Opora v zákonoch

Každá stavba a rekonštrukcia rodinného domu musí prebiehať tak, aby neprimerane nerušila svoje okolie. To upravujú stavebné zákony a normy.

Nová stavba s oknami, vybudovanie nového okna, zmena vzhľadu alebo veľkosti okien a ďalšie stavebné úpravy podliehajú stavebnému konaniu.

V stavebnom konaní ste ako sused účastník konania a máte možnosť vyjadriť svoj nesúhlas.

Samostatne sme sa téme výmene okien venovali  v našom článku o potrebných povoleniach pri úpravách alebo výmene okien.

Okrem stavebného zákona musí každý stavebník rešpektovať úpravu v občianskom zákonníku. Ten pamätá na susedské vzťahy vo všeobecnej rovine, aby medzi susedmi nedochádzalo k obťažovaniu nadmerným hlukom, svetlom, prachom a ďalším negatívnymi vplyvmi.

To, že sa sused vo svojom projekte rozhodne pre okná orientované smerom na váš pozemok, sa nedá automaticky považovať za obťažovanie. Pokiaľ by však váš sused takéto okno využíval na systematické špehovanie, či dokonca o fotografovanie a kamerovanie, potom by už išlo o zámerné narúšanie vášho súkromia. Tu máte oporu v občianskom zákonníku.

Podľa § 11 Občianskeho zákonníka máte právo na ochranu svojej osobnosti, najmä života a zdravia, občianskej cti a ľudskej dôstojnosti, ako aj súkromia. Podľa § 127 sa sused musí zdržať všetkého, čím by vás nad mieru primeranú pomerom obťažoval alebo čím by vážne ohrozoval výkon vašich práv.

Ak Vás napríklad obťažujú zvuky z otvoreného okna v kúpeľni susedného domu, môžete sa obrátiť na obec so žiadosťou o sprostredkovanie uvedenia vecí do pokojného stavu.

V § 5 Občianskeho zákonníka sa hovorí, že ak došlo k zrejmému zásahu do pokojného stavu, možno sa domáhať ochrany na obci. Obec môže predbežne zásah zakázať alebo uložiť, aby bol obnovený predošlý stav. Nie je tým dotknuté Vaše právo domáhať sa ochrany na súde.

Zákonné požiadavky na vzájomný odstup susedných domov

Z aktuálne platnej vyhlášky č. 532/2002 Z.z. vyberáme dôležité ustanovenia, ktoré majú zásadný vplyv na zachovanie súkromia medzi susedmi a týkajú sa minimálnych vzdialeností medzi dvoma stavbami (§ 6):

• Vzájomné odstupy stavieb musia spĺňať požiadavky urbanistické, architektonické, životného prostredia, hygienické, veterinárne, ochrany povrchových a podzemných vôd, ochrany pamiatok, požiarnej bezpečnosti, civilnej ochrany, požiadavky na denné osvetlenie a preslnenie a na zachovanie pohody bývania. Odstupy musia umožňovať údržbu stavieb a užívanie priestorov medzi stavbami na technické alebo iné vybavenie územia a činnosti, ktoré súvisia s funkčným využívaním územia.
• Stavbu možno umiestniť na hranici pozemku, len ak jej umiestnením nebude trvalo obmedzené užívanie susedného pozemku na určený účel.
• Ak rodinné domy vytvárajú medzi sebou voľný priestor, vzdialenosť medzi nimi nesmie byť menšia ako 7 m. Vzdialenosť rodinných domov od spoločných hraníc pozemkov nesmie byť menšia ako 2 m.

To znamená, že ak je napríklad Váš dom postavený 2 m od hranice pozemku, sused nemôže postaviť dom bližšie, ako 5 m od hranice pozemku. Vždy tak, aby vzájomná vzdialenosť oboch domov nebola kratšia, ako 7 m.

• V stiesnených územných podmienkach možno vzdialenosť medzi rodinnými domami znížiť až na 4 m, ak v žiadnej z protiľahlých častí stien nie sú okná obytných miestností; v týchto prípadoch sa nevyžaduje dodržanie vzdialeností od spoločných hraníc pozemkov podľa odseku 3.

Teda v prípade domu bez okien smerujúcich k vášmu domu môže sused stavať vo vzdialenosti minimálne 4 metre alebo ďalej od vášho domu. 

• Iné riešenia vzdialeností rodinných domov, ako sú ustanovené v odsekoch 3 a 4, možno určiť iba na podklade výpočtov a meraní preukazujúcich splnenie požiadaviek na vzájomné vzdialenosti podľa odseku 1 alebo podľa územného plánu zóny.
• Vzdialenosť priečelí budov, v ktorých sú okná obytných miestností, musí byť najmenej 3 m od okraja pozemnej komunikácie; táto požiadavka neplatí pre budovy umiestňované v stavebných medzerách radovej zástavby.
• Vzájomné odstupy a vzdialenosti treba merať na najkratších spojniciach medzi vonkajšími povrchmi obvodových stien, ďalej od hraníc pozemkov a okrajov pozemnej komunikácie. Vystupujúca časť stavby sa zohľadňuje, ak vystupuje viac ako 1,50 m od steny.

Súhlas suseda v prípade novej stavby alebo rekonštrukcie okien

Ako susedia by ste o stavebnom zámere na vedľajšom pozemku mali vedieť. Ako sa dozviete o stavebnom zámere vášho suseda závisí od typu povolenia stavby.

V prípade stavieb a rekonštrukcií, pri ktorých stačí vydanie územného súhlasu a ohlásenia, musí váš sused v úlohe stavebníka doložiť písomný súhlas všetkých susedov s realizáciou stavby. Teda aj ten váš. Pokiaľ ho nedoloží, môže stavbu realizovať jedine v režime stavebného povolenia. A v takom prípade sa už spolu so všetkými susedmi dotknutých pozemkov stanete účastníkom konania. V prvom prípade vás teda musí osloviť so svojím zámerom váš sused, v druhom prípade vás o začatí stavebného konania informuje stavebný úrad.

Ako účastník konania môžete podať námietky a pripomienky k stavebnému zámeru suseda.

Tie môžu byť dvojakého charakteru:

• námietky verejnoprávne, ak váš sused porušuje stavebných zákony a normy, napríklad požiadavky na odstup susedných stavieb,
• alebo súkromnoprávne, pre ktoré nájdete oporu v občianskom zákonníku. Podľa jeho ustanovení váš sused nesmie robiť nič, čo by vás nad mieru primeranú pomerom obťažovalo alebo vážne ohrozovalo výkon vašich práv. Do tejto kategórie by teda teoreticky mohlo patriť aj narušenie vášho súkromia.

Príslušný stavebný úrad rozhodne o námietkach a pripomienkach, u ktorých nedošlo k dohode medzi účastníkmi, a to podľa všeobecných požiadaviek na výstavbu, záväzných stanovísk dotknutých orgánov alebo technických noriem, pokiaľ taká námietka nepresahuje rozsah jeho pôsobnosti.

Ak nedošlo k dohode o námietke občianskoprávnej povahy, stavebný úrad si o nej urobí úsudok a rozhodne vo veci. To neplatí v prípade námietok týkajúcich sa existencie práva alebo rozsahu vlastníckych práv.

Pozor na to, že v rámci stavebného konania stavebný úrad rozhoduje len o občianskoprávnych námietkach, ktoré sa týkajú predpokladaných budúcich negatívnych vplyvov ako hlučnosť, prašnosť, zápach a ďalšie imisie. Nerozhoduje o námietkach v situácii, keď ide o dokončenú stavbu, ktorá nejakým spôsobom negatívne ovplyvňuje svoje okolie.
V prípade, že stavebný úrad vašu námietku zamietne, môžete sa odvolať.

Nepohodlné okná na hotovej stavbe

V situácii, keď váš sused nevykonal žiadnu stavebnú zmenu na svojom dome, ktorá podlieha povoleniu stavebného úradu, alebo ste nemali možnosť uplatniť svoje námietky v rámci stavebného konania, ale jeho okná vám prekážajú a cítite sa dotknutí na svojich právach:

• môžete dať podnet na stavebný úrad v prípade podozrenia, že váš sused postavil alebo rekonštruoval svoj dom bez patričného povolenia alebo bez splnenia ďalších zákonných podmienok (čierna stavba, nedodržanie odstupu, nedodržanie stavby v súlade s vydaným stavebným povolením a pod.),
• alebo sa domáhať svojich práv súdnou cestou.

Ako sa brániť proti zvedavým pohľadom z okna susedov

Situácia, keď vás obťažujú zvedavé pohľady z okien suseda, nemá jednoduché riešenie. A jednoduché to nemajú ani súdy, ako ukazujú niektoré súdne rozhodnutia z minulosti. Musia totiž rozlíšiť stavbu okna (splnenie všetkých zákonných požiadaviek pre stavby) a subjektívny pocit narušenia súkromia (obťažovanie pohľadmi susedov).

Samotná možnosť suseda vidieť cez okno do vášho súkromného priestoru nie je jednoducho postihnuteľná. Muselo by ísť o mimoriadnu situáciu a obzvlášť závažné a sústavné narušovanie vášho súkromia.

Pokiaľ totiž sused osadil okná podľa všetkých zákonov a noriem, je ťažké rozhodnúť, či samotná možnosť vidieť z takýchto okien je obťažovanie nad mieru primeranú pomerom. Koniec koncov aj váš sused má právo svoju nehnuteľnosť užívať a výhľad z riadne postaveného okna mu nemožno len tak zakázať. Navyše, keď vidí sused k vám, vidíte vy k nemu. Takže narušenie súkromia je vlastne vzájomné.

Prečítajte si tiež, ako vhodné ornamentné sklo na oknách alebo dverách zaručí denné svetlo aj dostatok súkromia.

Uverejnené: 4.9.2023